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恒大内部会议下达指令,将开启新一轮全员大促

 人参与  2021-03-14 03:28  分类 : 股票配资  点这评论

  标题:恒大内部会议下达指令,将开启新一轮全员大促 本文有4482个文字,大小约为20KB,预计阅读时间12分钟

恒大的全民营销一直都有,今年特别引人注目。上一次是今年的三月份,当时打出的折扣力度也很大。

先说说恒大的折扣是怎么回事。

举个栗子(具体楼盘以实际情况为准):以1万元一平,100平米的房子,总价100万,去化率90%的楼盘,按揭购房。10000×100×0.9(3月基本折扣)×0.83(去化90%的楼盘尾房)×0.94(按揭)=702180(元)。

找(恒大员工/恒房通)额外9.9折,再减1万元=

702180×0.99-10000=685158元。

100万恒大的房子,最后685000入手,相当于打了68折,还是很划算的。

 

为啥折扣力度这么大呢?解读一下:

我们把折扣拆开看;

第一、某月度基本折扣,从某月1日到某月31日,可以打9折。

第二、清尾折扣83折起。比如开发商有一个楼盘,总共有3000套房子,已经卖出了2700套,去化90%,剩下的300套房子,就叫尾房(尾盘),清尾折扣83折。这个清尾折扣,叠加到某月基本折扣,就显得这次优惠力度特别大。这个尾盘折,不同地区,不同楼盘,力度不同。

如果是新盘第一次开盘,那这个折扣是没有的。但是也别不开心,因为恒大执行“开盘必特价”的政策,楼盘首开价格本来就很优惠。

第三、恒大员工推荐,或者是通过恒方通。还会有额外折扣优惠。

第四、付款方式的优惠。如果你是贷款买房,还有一个94折,如果全款,折扣比94折还低。也要看具体项目。

总之,4重优惠下啦,优惠最高达七折。可以说,恒大整个营销的折扣力度很大的,手段灵活多样,对于买房的人是利好。

划重点!关键词是尾盘和新项目首开。如果意向购买恒大的楼盘,把握住这两点,还是非常划算的。

再说对未来楼市的影响。

作为标杆房企,在金九银十来临之前的八月份,提前抢跑,说明开发商对今年下半年的楼市并不乐观,甚至有一些担忧。在叠加恒大上半年同期利润下滑49%,降价快销去库存,是很正确的选择。下半年,越来越多的房企,通过各种手段降价促销,是大趋势。

从买房的角度看,市场上投资客基本绝迹,如果不是真刚需,可能今年都不会出手买房。

所以说伺候好刚需客户,再谦卑一点,拼价格拼服务,比别的开发商活的长,就是胜利。

今年以来,虽然有些地方再度出现房价上涨现象,如苏州、西安等,但是,很快地地方就出台了调控政策,且力度很大,没有任何想象余地。因此,有人认为,2019年房价大局已定。那么,未来3—5年房价将出现怎样的变化、走势如何呢?

2019年房价大局有没有定,目前还很难判断。但是,房价继续大涨的概率已经不大,即便上涨,也会受到地方政府的政策调控,真正体现因城施策、一城一策的要求,也体现了“房住不炒”的定位。

首先,从新房价格数据来看,市场走势正在趋稳。日前,国家统计局发布了2019年5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据。整体来看,5月有67城新建商品住宅价格环比上涨,与4月持平。其中,新房价格环比涨幅居首的城市是西安,涨2%领跑;北上广深分别涨0.6%、跌0.1%、涨0.8%、涨0.4%,呈现“三涨一降”格局,涨幅比上月有所回落,大约回落0.3个百分点。

第二,从二手房情况来看,也呈现出走势向稳的格局。70个大中城市中,有11个城市房价环比出现下降,分别是:济南、青岛、武汉、长沙、广州、海口、安庆、宜昌、常德、湛江、遵义等,其余59个城市与上月相比是持平或者上涨。涨幅较高的城市,如杭州上涨1.3%,南宁、兰州上涨1.2%,无锡、大理上涨1.1%,宁波、唐山、丹东、烟台均上涨1.0%,涨幅不大,属正常波动。北京和深圳持平,上海上涨0.1%,广州下降0.3%。与新房相比,也基本协调,没有出现此高彼低现象。

第三,从未来趋势来看,稳定向好的格局逐步形成,但一线城市和三四线城市的分化或加剧。中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房市场发展月度分析报告》也指出,部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。与此相适应,6月24日下午15时,深圳开启了一次堪称“史诗级”的土地竞拍。此次土拍,从举锤到结束,只用了短短15分钟时间,5宗地块就最终以近224亿元成交,相当于去年全年成交量的一半,最高楼面限价也快赶上周边房价。据悉,此次竞拍,仅房企缴纳的保证金就超过了1100亿元,更有几家知名房企开启5块连拍模式,每家需缴纳保证金达80亿元。这也预示着,未来楼市将极有可能呈现几家欢喜多家愁的格局,一线城市房价内在张力很强,人为控制下的内部上涨动力会越积越多。一旦调控放松,就有可能出现房价上涨现象。尤其是深圳,房价上涨的内在动力可能要高于其他一线城市。三四线城市房价则很难支撑得住,面临较强的下跌压力。

所以,未来3——5年的房价趋势,从总体上讲,就是平稳有序,一线城市和三四线城市分化加剧,整体房价稳中有降。对购房者来说,没有必要抢购,也没有必要等待房价下跌再购买,而是依据需要,选择合适机会购买。

全国TOP10以内的房企,最喜欢搞促销、拉声势的,第一是恒大、第二是碧桂园!恒大的促销力度、手段、方式,在国内房企中独树一帜!

之前,恒大就曾推出过8.8折买房、内部员工价、全款再打97折等各种促销手段,效果就很显著啊!

我们来看一下,2019年3月份,恒大全国大促销活动:楼盘价格享9折优惠;员工推荐额外享95折;高层去化60以上的“尾盘”享最低83折;全款买房92折、公积金94折、按揭96折。多重优惠叠算,最高可享6折优惠。可见促销的力度有多大,另外房价中的“水分”也很大啊!

为何会实行促销

其实,如果仔细观察,就会发现。最近几年,恒大每年都会搞一到两次的全国楼盘优惠活动,时间大抵都会在每年的3月份和“金九银十”前后!

之所以今年3月份活动力度这么大,是因为2019年前两个月(1、2月),恒大累计销售金额只有647亿元,较去年同期下滑42%(1125亿)。经过3月份促销,当月销售额549亿元,同比大增11.2%。这就是,降价促销的成果!

2019年下半年,对于房企来说,考验重重!

政策上,国家再次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;

经济上,各大银行全面上调房贷利率,房企融资渠道狭窄;

再加上,刚需、炒房客,买房成本进一步提高,购房意愿不断下降。

因此,对于国内的房企来说,如何回笼资金成为很关键的一个问题!只有同通过大幅度的降价、加快销售速度、降低自身杠杆、增加现金储备,才能熬过行业的寒冬!

总之,春江水暖鸭先知,如果恒大、碧桂园、万科都纷纷开始降价促销,提高资金流转。或许房价大幅度降低不太可能,但如果能以市价的6~8折买房,不相当于也是“变相”降价了么,老百姓得实惠,又有啥不好呢!

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这个问题可以这么来理解:

1、恒大是地产方向标,记得2008年时候也是恒大首先大力促销,优惠也是最大的。所以本次情况,差不多,说明经过几年的调控,及最近部分地方调控政策有加码趋势,国家定调房住不炒,地产公司资金出现了困难,将出现洗牌整合的局面。

2、恒大此举一方面想加快回笼资金,确保在即将到来的洗牌整合局面中占有先机,毕竟地产行业资金为王。另一方面来讲,恒大许老板是讲政治守规矩的,对政策的把控理解是十分到位的,必须有龙头房企来号召一下,但是不知道有多少企业跟进是影响未来房价走势的关键因素。

总之,恒大全国促销活动,对需要买房的人来说此举起到了抛砖引玉的效果,对房价产生了冲击,但影响范围及房价降低力度要看后续的房地产公司跟进情况来看了。

房价大概率结束持续上涨阶段,大跌也不符合政府预期,应该会平稳运行。

先看看背景,恒大2019年半年报业绩预警,净利润同比下降49%。业绩大幅下滑的主要原因:一是公告所说的结算问题;二是,公司去年的收入有过度释放,财务指标是预收款同比大减,也从侧面说明房子不好卖了;三是,楼市调控来真的了,房子价格上不去,房子也不好卖了,单价不变,面积减小,自然营收和利润都会下降。

8月20日,恒大旗下之区域公司,悉数推出全员营销优惠升级活动,在8月20日至10月8日期间,恒房通推荐购房均享特殊优惠,且每日推出不定量的特价房单位。而作为全员营销之主力,恒大数万员工都积极在朋友圈转发楼盘促销信息,试图通过人海战略带动公司销售提升。

一方面可以回笼资金,另一方面在同行动手之前抢先下手,反正也是要降价,晚降价不如早降价。

今年以来房地产调控一波一波,与此同时,涉房融资全面收紧,信托、信贷和债券融资渠道被全方位围追堵截。密集调控之下,房地产开发企业到位资金也出现增幅回落的情况。1~7月,房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,增速比1~6月份回落0.2个百分点。可见,现金流对房企的重要性与日俱增。

在需求端,融360大数据研究院数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍;二套房贷款平均利率为5.76%。购房者的成本剧增,进一步打压需求。

而近期的银行关于房地产专项整治排查活动,多家银行因为违规被罚款,说明本次调控是玩真格的,并不是嘴上说说。

打折销售,把现金和利润放自己口袋里面才是明智之选。

恒大是国内地产龙头企业,其一举一动对市场的影响是客观存在的。

恒大八折九折降价促销,我们无法窥探真实意图,但可能与回笼资金有关。

目前管理层秉承房住不炒的调控思路,严格限制市场违规资金流入股市,地产开发公司发债也受到严格限制,地产公司资金链紧张已经开始显现。万科提出第N次创业,一些小公司面临资金链断裂而陷入破产清算,有媒体报道一天是一家还是一家半公司破产。记不太清楚。

恒大作为一线地产公司,资金实力更加雄厚,融资方式更加多样化。但是作为一种未雨绸缪,加快销售回笼资金,增加现金储备,降低杠杆,是度过寒冬的良策。

万事开头难,地产已经处于高位,关键是谁出来成为降价促销的企业,小企业降价促销难以激起市场多大涟漪,标杆企业的降价促销就可能产生鲶鱼效应,出现骨米诺骨牌效应,引导更多的地产行业加入促销阵营。

市场一度传出某些银行暂停二手房按揭贷款,最后说是信贷额度问题,不管何种原因,地产信贷可能意味着收紧,实际上一套房的按揭贷款上浮幅度也在回升,有的地方已经上浮到20%,二套房已经上浮到40%以上。

地产价格有下降的要求,但下降空间不大,这与某些地方政府稳定土地市场有关。另外地产价格短期过快下跌也会影响到金融市场稳定。

刚需购房问题不大,投资型房产已经有一定风险

恒大开始新一轮的全员促销活动已经不算什么大新闻了,近几个月来已经有几百个房企申请破产,还有一些大的房企也是出现停止拿地,全员促销回笼资金,这意味着今天房企的日子并不好过,这是国家政策调控影响的结果,也近一步推动了房价的调整。

国家调控的主要目的是让房子是用来住的,不是用来炒的和让房地产市场处于一个平稳的发展环境,不断消减房价的泡沫,让房地产市场回归到合理发展的水平,让普通民众通过自己的努力能够有房所住的目的。

基于国家的调控的目的,未来的房价将趋于稳定并回调的发展方向,将在近一段时间内不会出爆涨和爆降的形势,现在的房价已经处 于比较高的价位,所以未来的房价会出一定的回调,但不会有很大降幅,这种趋势会存在一定的时间段,最起码会维持一段时间。

刚需购房者如果是刚需需求可以在今年年底择机出手购房,相信可以用更优惠的价格购买到更好的房源。

开启新一轮的大促销的原因是房子现在已经不好卖了,房价太高了,在一二线城市买一套房子动辄需要百万元以上,如果经济实力普通一般,还需要掏空“六个钱包”,所以现在到了2019年,望着比较高的房价,大家都不敢买了,另外炒房的风气也逐渐开始停了下来,通过炒房获利的机会也越来越少,所以房地产的流动性有所减少。

而对于房企来说,开发一个房地产项目,然后及早卖出房子获取利润才是最好的方法,因为这样做可以及早回流资金,避免房子积压在手上,同时利用回流的资金,迅速再拿到其他的地块,然后再开发房地产项目,所以任何时候对房企来说及早卖出房子才是正确的道路。

而如果在正常的情况下,房企是不可能像恒大这样大规模的促销,因为虽然需要回流资金,但是还没有到达这样的程度,而恒大之所以这样大促销,其实和当下房地产行业面临的环境有关。

房地产行业面临的环境

如今的房地产行业整体上受到非常严格的房地产调控政策,一轮又一轮的调控逐渐加码在房地产行业里面,比如最近大幅度调整开发贷款,限制开发贷款流入房企,而开发贷款是房企主要融资渠道利率最低的之一,这意味着房企用杠杆投资房地产的成本升高,更加需要及早卖出房子。

另外一方面则是房子不好卖,前面也分析了房子的销售情况,如今房子各方面的交易数量都下滑,不如之前那么猛烈,到了2019年,也有不少的房企倒闭了,对于头部房企来说,只是利润少点,还可以生存,但是对于小房企就不一样了,房地产市场的任何变化都是灭顶之灾。

恒大虽然是房企里面的头部房地产开发商,但是也同样受到来自这些房地产调控政策的影响,也同样遇到房子难以卖出的情况,所以在这样的情况下,更加需要使用这样的大促销来回流资金。

实行大促销对于恒大这样的房企来说,虽然价格降低了,但是却可能刺激销量的增加,走薄利多销的道路,在房企融资成本逐渐高涨的大背景之下,促销买房非常合适,也可以让恒大的财务报表看起来更好。

估计未来10年,中国的房产会出现明显的两极分化,也就说,一线城市和新一线城市的房价会有明显的上涨。但是对于三四五线和许多弱二线的房产来说,其实就是一个震荡,回调,甚至滞涨的结果。

我们可以看到,中国的人口其实正在进入老龄化的阶段,也就是说未来的20-30年以后,其实大批的中国年轻人不缺房子,并且还有可能出现供大于求的状况。

所以,在这样的趋势下,许多三四五线和弱二线的房产会有明显的价值高估状况出现。而这几年以来,这些地方的空置率也出现了明显提升,也是因为前期大量炒房族的囤积所致。

试想一下,当未来房子供大于需的时候,这些房子还有持有的价值吗?其实反而会成为累赘。

但是对于一线城市和新一线城市来说,就完全不同了。

因为这些地方的人才供给和需求非常高,许多高新企业在这些地方住宅,所以对于人流的吸引和房产供需的价值上依然保持着一种强劲的势头。

再加上从历史的经验告诉我们,一线和新一线城市的房产价值是远远比二三四线高出很多的。所以近期出现的二三四五线房子大涨,而一线有所回落的趋势并不会持久。

我们可以看到下图中,目前有明显二三四五线的房产比一线房产增速较高的现象出现,这在历史上不持久,因此未来一定会改变。

所以,我认为到了2030年的房产,一线和新一线的房产还会有不错的上升空间,但是短期暴涨难以出现,更多的是满足投资的需求。

而对于三四五线和弱二线的房产可能就没那么乐观了,在需求下降,炒房退潮的趋势下,价值也会出现震荡,回调,甚至滞涨的局面。持有得越多,反而越累赘。

未来还是一个强者很强的局面,并且中国炒房发财的时代已经结束。

恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销,一次在春季,另一次则在楼市的“金九银十”之前。折扣力度每年也并不相同。

而从城市结构看,无论是一线城市、二线城市还是三四线城市,均呈现库存同比正增长态势。

  数据显示,截至2019年7月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704万平方米、22149万平方米和20074万平方米,环比增速分别为-2.6%、-0.4%和-0.5%,同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。

恒大在多次市场降温时都有降价促销的做法,体现了对于市场的灵活把握,已经带有一定的品牌影响和推广效应,无形中能推动去化销售。事实上,对于恒大来说,资金压力并不是很大,主要是考虑到后续的不确定因素,以通过降价促销回笼资金来防范未来的风险。

恒大的促销是发生在房地产调控的背景下的。由于房地产政策的收紧,房地产企业面临着多重困境。

特别是在房地产企业的资金面遇到了史上最严重的考验。房地产企业的贷款渠道和融资成本遭遇前所未有的困难。限购、限价、限售等措施令房地产的发展前景为众人所看淡。就连老牌房地产巨头万科都喊出了要“活下去”的口号。几乎所有的房地产公司的增速都出现了下滑,房地产的寒冬到了。

以恒大为例,在香港市场的股价表现明显跑输指数。表明人们对恒大的未来并不看好

恒大的半年报业绩看似不错,但实际上无论收入还是净利润都远不如去年同期。

营业收入的下降意味着业务体量的下降。这并不是一个好信号。

而且这些年来恒大的营业同比增速和利润增速一直处于历史上较低迷的位置。

在这样的业务情况下和融资收紧的情况下,还有什么理由不进行大力促销呢?

只有促销才能更好的回款。只有手上现金多,才能应付好负债的压力。回多少款,拿多少地是众多头部房企的共识。

众多房地产上市公司已经开始聚焦一二线城市。在拿地成本越来越高的情况下,在一二线城市房屋居住需要还是很旺盛的情况下。房价不太可能会大降,从长期看一二线城市的房价温和上升的概率较大。

而三四线城市的房价将长期处于低迷。

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