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如何看待广东恒大集团房地产降价促销,降幅达

 人参与  2021-03-14 03:28  分类 : 股票配资  点这评论

  标题:如何看待广东恒大集团房地产降价促销,降幅达 本文有2802个文字,大小约为13KB,预计阅读时间8分钟

前有桂林开发商降价被约谈,现有肇庆开发商降价被退房,看来楼市想降价并不容易。

十一黄金周期间,中国恒大位于肇庆的鼎湖豪庭楼盘因降价幅度过大,遭业主批量退房维权,据悉,因为年初该楼盘单价在9000多元,现在促销降到6000元左右,降幅超过30%,而且此前恒大和业主签过《无理由退房承诺书》,现在业主要求退房,目前正在协商处理中。

通过这个现象我们看到,稳定房价的重要性,如果放任炒房炒房,将来肯定会发生更严重的问题。在房价持续上涨的过程中,其实掩盖了很多矛盾,如果房价出现大幅下跌,必将出现大量的社会问题。

首先,我们必须认清一个事实,无论房价如何上涨,它终究是是有寿命的,早晚有一天要变成无法居住的垃圾,价格也不可能一直涨下去,所以,过分地投资房地产是不可取的。

其次,自从住房商品化后,房地产价格一直上行,给很多人形成一种房价不可能下跌的错误观念,有人加杠杆买房,有人以房养房,甚至银行也把房产当做最保险的抵押物,当所有人都认为没有风险的时候,风险可能就不远了。再次,国家开始推行住房不炒策略之后,住房贷款被严格控制,前期某农商行被要求住房贷款比例不超过20%;人民银行副行长在吹风会上也提到,目前住房贷款的控制原则是总量不增,利率不降,这相当于从资金源头对房地产进行了限流,短期内房地产市场必将面临资金困境;前期网上有报道称,房企发行的债券收益率普遍超过10%,这说明房地产对资金的需求非常迫切,开发商降价促销回笼资金是正常现象。另外,对于贷款买房的人来说,房价不升就是降,因为养房成本很高,既要还贷款利息,还要交物业费。所以房子一降价,业主就不高兴了,9000元一平买的房子,一年时间降到6000元,相当于花了100万突然降到67万元,33万元打水漂了,这可不是一个小数目,相当于普通工人10年的可支配收入,维权是免不了的。

前年李嘉诚退出房地产的时候,很多人就对房地产的前景感到担忧,其实,国家也早就看到房价稳定的重要性,只有坚持住房不炒的原则,保持房价稳定,对老百姓才是最大的保护。

现在这种情况只是个例,并不是楼市的冬天来了,但是,我们必须要认识到房价稳定的重要性,千万不要去投资炒房,如果大面积出现这种情况,可能就得不偿失了。

恒大不止广东降价促销,而是全国范围降价促销。也不仅仅是恒大第一个降价促销,前有广西碧桂园,后有万科,但是,恒大却是第一个全国性降价促销的“全集团”统一启动降价促销的。

作为房地产开发企业,尤其是全国性的超大型开发商集团,包括碧桂园和恒大乃至于万科在内,面临地产“寒冬”的感受,比购房者更甚,“甚”在何处?现金流!!!作为恒大和碧桂园,其土地储备和周转都是开发商里非常优秀的企业,但是面对负债和现金流压力,也果断“抢收”,乃至于“全集团统一降价”促销。

以恒大为例,其降价主要有:

第一,降低首付,有传低至5%首付!

第二,以精装修房按照“毛坯房”价格卖!几乎等于降价30%或3000每平。

第三,启动“内部员工价”,按照95折销售,如果全款,价格还可优惠至92折,而事实上,按照上述其他“优惠措施”累积起来,降幅非常大。

而肇庆这次传出降价,主要是购房者闹事,以刚购房,就降价30万,对于多数购房者来说,30万几乎就是肇庆当地的“首付款”,需要当地收入的5-6年全收入——不吃不喝才能凑足!

而肇庆地方政府也火速介入,要求合理和理性促销。

按照恒大的19年半年报来看,恒大19年上半年利润下滑49%,而恒大一年内需要偿还的有息负债规模在2984亿元!负债率危危可及!

个人认为,房地产市场是一个完全自由的市场经济行为,作为开发商,可以因为“现金流压力”和“集团年度销售任务”等任何因素而降价促销。只要不是房产质量有问题,不应该受到任何指责,但是,作为各地方政府,都会出现“警告”“约谈”等行政干预行为。试问,开发商现金流压力或者负债到期,是否各地方政府负责给予兑付?

恒大是有良心的房地产商,知道取之于民,用之于民,响应党中央的号招,为恒大点赞!

分析。

楼市寒冬?言之过早。恒大公司在肇庆降价销售房子,只能说明两个问题:第一,恒大公司对肇庆的地产市场的未来盈利空间看法悲观,这个可以理解,因为肇庆地理位置比较尴尬,青壮与资金都被卷入了广州与深圳。第二,恒大公司账面上等不起熬时间了,先从不太敏感的地方入手迅速收集资金,让公司预备充分的现金流。

趋势。

这其实是一个风向!一二线城市目前来说练就了吸功大法,他们已经建立了一个模块,能源源不断的把三四五线城市的青壮年与资金(含老人的积蓄)卷进去,还把相当大部分的农村青年与其父辈的钱也卷进去,这个趋势没有停止,而且愈演愈烈,如果不信可以去思考一下“人才新政”!所以,那些层级比较低的城市剩下的是老龄化的退休人员与进城的农村青年在支撑着运行,而这些人的购买力与购买欲可想而知。

结论。

所以,以后类似于肇庆这样的城市,房价估计已经到了尽头(恶意炒作除外),如果楼市横盘太久,这些城市的地产市场将会承载资金提供的压力而被抛弃,用以供养一二线城市可期暴利的地产市场。无论如何,一二线城市积聚的“人才”们是需要结婚的、是需要生孩子的。房价就算是天价,也有几分之一的青年(和他们的家庭)负担得起,这个已经足以支撑居高不下的房价了。至于那些已经入户但是买不起房的“人才”来说,深圳也做出了样板,那就是“人才房”。如果轮不上,或许仍然支付不起,残酷的现实会告诉他们什么叫做人生。

我不认为楼市的寒冬已经来了,事实上,按照现在经济发展的状况,未来楼市还会保持长期的稳定上涨。不过确实大幅度的上涨阶段已经结束了。

短期内因为经济处于下行阶段,并且政府进行了严格的调控,因此整体房市不会有明显的上涨,甚至小幅度的下跌也是正常的,不过大幅度回调可能性并不大。

但是这个对于整体房市的判断,并不能应用到所有地区和所有楼盘,因为房地产市场有非常明显的不可转移性,比如说,石家庄地区的房市价格下跌,对于近在咫尺的北京影响可能并不大,同样即使是在同一个城市里,北京郊区的房价下跌,对于核心城区的房价可能影响也不大。

所以我们判断一个楼市的状况,不应该用一个整体的定性来分析,比如说是楼市的黄金期还是寒冬,这样的描述并不准确,我们应该定位到每一个个别的楼盘,个别的地区来判断这样的描述是不是准确。

恒大这次降幅比较大的楼盘位于广东肇庆,这个城市并不是属于一线城市,之前有一定的发展,但是未来发展的潜力并没有那么大。这就限制了房地产市场未来上涨的幅度,同时,我对当地的情况不是很了解,很可能,由于之前棚户改造,造成了大量城市房地产楼盘积累,供过于求的情况,也就是说过度建设了,这在一定程度上会导致房价的回调。

所以某一个城市的价格下跌,可能很正常,我们不要对这个事情有过多的关注,因为整体的房市,下跌的可能性并不大。

地产商硬撑着是死,因为六个钱包加房奴也买不起,且90后00后不干了,他们不想当房奴。降价也活不了,那些买了天价房还当着房奴的老百姓岂能甘休。房地产成功困住了经济发展,并埋下了巨大社会隐患,只有靠政府来扭转乾坤。

给恒大点赞,如果真能把房价降70%,恒大功不可莫,许佳印的名字一定会载入中国史册,加油

降价出售只是个例,全国平均房价还是上涨

房地产商降价出售是受资金的压力,我国的房地产商基本都是高负债运营,一旦融资通道不畅,势必会加速回笼资金,今年房住不炒的政策下,房地产信托通道被叫停,房地产银行融资通道收紧,房地产商的资金面紧张,已经有上百家小型的房地产商破产,连销量排名第1的碧桂园都在喊活下去,但是虽然房地产商降价出售,但是从全国看房价依然在上涨,2019年1-8月份住宅商品房销售均价为9318元/平方米,相比于2018年销售均价8544元/平方米,同比增长9.3%,另外再看具体城市,2019年8月份70个大中型城市,70个大中型城市没有任何一个城市房价发生同比下跌,79个大中型城市房价全部发生同比上涨。

楼市寒冬远没有到来

经济的发展现在还离不开房地产,2002年土地招标拍政策出台,土地由买房市场转为卖方市场,土地财政登上舞台,各个政府通过卖土地获得资金,投资城建建设,走固定资产拉动经济增长模式,土地财政依赖的模式并未获得改变,地方政府依赖于土地财政,由于我国财政体制安排,地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴,地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量,卖地收入是财政收入的重要来源。

通过10月8日商业住房贷款利率实施的情况看,利率基本没有发生变化,推测中现在的主要方向是稳定房价,而不是放任房价过快增长和发生暴跌。稳定是前提。

综上所述:全国看,房价依然保持上涨,而且幅度不小,恒大只是个别城市降价,是单个现象而已,在房住不炒的政策执行下,房价不会发生暴涨,另外经济的发展现在还离不开房地产,所以房地产不会发生暴跌,房地产的寒冬远还没有到来。

坚持五年不买房,开发商三年后就得倒闭,三年后房价必然暴跌70%以上。

恒大集团的降价促销是事实,但是降幅40%即便有,也只可能是个别三四线城市的楼盘。楼市有了降价的迹象,部分地区降价还较多,但说是楼市寒冬有点夸大其词。随着国家的调控,根据国家“房住不炒”的方针,我国房地产将会逐渐去投机化,回归居住的属性。

一二线城市作为国家调控的主要对象,一方面通过限购、限售等限制交易的方式,把整个市场交易减少,另一方面,一线城市人口流入大、产业均衡、居民收入高,这些因素都会对房价带来支撑。综合来看,一二线城市房价将会稳中有降,大起大落的风险不大。而那些人口流入量少、产业结构单一、短期涨幅过大的三四线房价很容易出现大起大落的情况。在之前房地产大潮的席卷之下,三四线楼市表现可谓耀眼。房价从之前的三到四千一路高歌,有的已经过万,房价严重透支。

众所周知,目前三四线城市房价暴涨的原因不是因为经济和人口发展,而是随着一二线城市房市受限后,很多房企和投资客进军三四线城市,导致三四线城市房价短期内直线上涨。但三四线城市的居民平均收入低,根本支撑不了这么高的房价。

从长期来看,三四线城市与一二线城市不同,缺少足够的经济基础、产业支撑,甚至连人口和资源都在大量向省会城市和一二线城市集中,房价不具备长期上涨的基础,下跌也是必然趋势。 当前经济增长放缓,人口红利也已经快结束了,之前几十年楼市的黄金时代逐渐远去。房价未来不会再继续大涨,平稳上涨或者稳中有降才是未来楼市的主旋律。

终究是泡沫,已经到达了制高点,看看东京的房地产泡沫,多少人倾家荡产。

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